El Instituto de Investigaciones Económicas y Sociales del Sur (IIESS UNS-CONICET) difundió un informe sobre la situación del mercado de alquileres en Bahía Blanca. El estudio resalta la ausencia de indicadores que reflejen la evolución del mercado dicho mercado y brinda algunas apreciaciones desde la promulgación de la Ley de Alquileres.
Emiliano Gutiérrez, economista y autor del informe, fundamentó en diálogo con Radio Urbana la importancia del trabajo: «Un indicador es una cuantificación que no está exenta de controversias, polémicas y discusiones pero que permite hacer un aporte adicional a determinado fenómeno que hoy está en agenda como en este caso el tema de los alquileres a partir de la ley».
Es por esto que la principal motivación del trabajo es generar un indicador sobre la evolución de los precios de alquileres desde marzo de 2021 hasta febrero de 2022. Para esto se relevaron con frecuencia mensual, aquellos alquileres de departamentos ubicados en la ciudad y cuya superficie se encontrarse en el intervalo de entre 30 y 100 metros cuadrados.
«Para el último mes del período (febrero 2022), el valor del metro cuadrado ascendió a $656, lo cual implicaría un aumento total para todo el horizonte temporal acumulado de $323«, detalla en informe. Esto quiere decir que la variación acumulada de los precios de los alquileres durante todo el período fue de 96,67%.
«Esta cifra resulta marcadamente superior a la evolución general de precios dentro del mismo período (51,91 % – IPC Online)».
Variación mensual (%) del precio por m2
Según Gutiérrez hay tres factores que pueden explicar el incremento: la limitada oferta de alquileres dentro de la ciudad, las modificaciones contractuales producto de la ley de alquileres y la evolución generalizada de los precios de la economía.
«La modificación de las condiciones contractuales desalientan la oferta y desde el punto de vista teórico cuando uno desalienta la oferta es esperable que los precios suban que es lo que efectivamente sucedió. Porque se extienden los plazos de contrato y se genera un mayor desincentivo a ofertar, entre algunas de las condiciones contractuales», explicó el economista.
Bahía Blanca tiene un mercado de alquileres bastante acotado y creo que viene por ese lado la fortaleza del informe. Una cosa es lo que ocurre en CABA y otra cosa es lo que ocurre en Bahía Blanca que puede ser marcadamente distinta aunque en este caso la tendencia es similar. En ambos casos resulta por encima de la inflación el dato de alquileres de los últimos 11 meses.
¿Qué es la ley de Alquileres?
En julio de 2020 se puso en vigencia de la ley de Alquileres impulsada por organizaciones de inquilinos e inquilinas de todo el país. La ley buscaba generar más transparencia en el mercado y condiciones más equitativas en el acceso al alquiler. Además de crear un programa de alquiler social para facilitar el acceso de poblaciones vulnerables y ampliar la oferta de viviendas en el mercado. Sin embargo, el máximo alcance que tuvo en Bahía Blanca es la extensión del plazo mínimo de contratos a tres años.
Mariano Gonzalez Carrasco vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Bahía Blanca
Desde el punto de vista económico la normativa prevé que «los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)». Es decir que busca regular el precio del alquiler por inflación y salario.
En este sentido, Gutiérrez indicó que resulta casi imposible evaluar los resultados de la ley al día de hoy en Bahía Blanca, sin embargo, también analizó que: «Si la idea era que los alquileres están por debajo de la inflación queda bien plasmado que eso no ocurrió. Teniendo en cuenta además que un verdadero ajuste de alquiler tendría que tener en cuenta el poder adquisitivo de los inquilinos y esto no se ve con la inflación sino que se ve con los salarios, entonces la norma desde el vamos está mal planteada».
«Es esperable que con ese ajuste por inflación -anual y no semestral- exista un precio medio de alquiler que tienda a subir, de las nuevas propiedades que ingresan al mercado».
El economista señaló que la norma es contraproducente y perjudicó tanto a propietarios como a inquilinos: «Habría que derogar esta ley, si el gobierno políticamente quisiera tener otro compromiso existen otras alternativas de intervención sobre el mercado que podrían resultar más efectivas y tienen que ver con incrementar la oferta de alquiler», concluyó.