La Cámara de Diputados de la Nación retomó hoy el debate por la Ley de Alquileres que obtuvo un dictamen de consenso para un proyecto de modificación de la ley vigente propuesto por los bloques opositores.
A más de un año de vigencia de la nueva ley de alquileres, tanto propietarios como inquilinos pusieron el grito en el cielo sobre diversas cuestiones: la falta de oferta, la escaza rentabilidad, y fundamentalmente el excesivo aumento de precios, entre otras.
¿Qué sostiene la ley?
En julio de 2020 se puso en vigencia de la ley de Alquileres impulsada por organizaciones de inquilinos e inquilinas de todo el país. La ley buscaba generar más transparencia en el mercado y condiciones más equitativas en el acceso al alquiler. Además de crear un programa de alquiler social para facilitar el acceso de poblaciones vulnerables y ampliar la oferta de viviendas en el mercado. Sin embargo, el máximo alcance que tuvo en Bahía Blanca es la extensión del plazo mínimo de contratos a tres años.
Desde el punto de vista económico la normativa prevé que «los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)». Es decir que busca regular el precio del alquiler por inflación y salario. Sin embargo, no parece haber una mejora en este sentido: tan solo los primeros 3 meses del 2022 bastaron para que la suba de los alquileres alcance el 30,21%.
El economista e investigador del Instituto de Investigaciones Económicas y Sociales del Sur, Emiliano Gutiérrez, opinó al respecto: «El principal problema que tiene la ley actual reside en la incertidumbre que otorga tanto para el inquilino como el propietario, por la duración del contrato y por la fórmula de ajuste. Esto se traduce en una menor oferta de alquileres disponibles y en un mayor precio para ingresar a un alquiler».
Según Gutiérrez, otro aspecto que ha agravado la situación del inquilino reside en la fórmula de actualización. Este ajuste anual actualmente considera en la misma proporción la evolución de los precios (inflación) como la evolución del salario de aquellos trabajadores formales estables, «esta formula no es representativa con la evolución de los ingresos de un inquilino medio», expresó.
¿Qué actualizaciones se proponen?
La oposición encabezada por diputados de Juntos por el Cambio propone reducir a dos años la vigencia de los contratos y que se establezcan otras fórmulas de ajustes. En este sentido, Gutiérrez indicó que esto «no brinda la posibilidad de un ajuste consensuado que brindase certidumbre a quien va a alquilar respecto de cuanto pagará en los meses siguientes. Por otra parte el proyecto oficialista propone algunos cambios vinculados a beneficios mínimos, en mi opinión, tendientes a incrementar la oferta de alquileres, pero preservando la ley vigente».
"La ley de las inmobiliarias".
Unificación de @GracielaCamano y JxC en proyecto que plantea:
Plazo: dos años
Actualizaciones: cada 3 meses
Precio y aumentos: decide el mercado inmobiliario.
Propietarios no pagarían impuestos.— Inquilinos Agrupados (@InquilinosAgrup) June 22, 2022
Los problemas de fondo
«Un problema tanto de los proyectos como de la legislación actual es que no consideran una correcta segmentación de los propietarios», señaló Gutiérrez y agregó que «existe una diferencia entre los oferentes en la cual un grupo de propietarios pone una vivienda en alquiler para tener un incremento de ingresos, respecto de aquellos que pueden optar si alquilar o vender».
Además sostiene que en la actual ley no se ha contemplado el estudiado cuidado de los mecanismos posibles para regular una operación entre privados.
«La intervención estatal debería considerar efectivamente al estado para ingresar como un competidor adicional al mercado. Esto es un alquiler de vivienda pública. La ley vigente que si bien menciona la idea de alquiler social, no ha sido implementada con la seriedad que requiere».
«Existe una asimetría también entre propietarios e inquilinos donde evidentemente quien desea alquilar se encuentra en posición de desventaja. Por esta razón los incentivos deberían venir por el lado de incrementar la oferta formal, dado que un perjuicio para este sector terminará afectando a la demanda. La necesidad de beneficios fiscales y no una mera reducción de algunos impuestos aislados resulta ser necesaria en este aspecto», concluyó.
Finalmente, otros de los elementos a tener en cuenta respecto del mercado inmobiliario están vinculados, por un lado, a la valuación en dólares y el pago en pesos y, por el otro, a la volatilidad de los precios de la economía.